Cărțile funciare se deschid încă din șantier: transformare totală pe piața imobiliară

O lege importantă pentru piața imobiliară a intrat în vigoare odată cu publicarea în Monitorul Oficial nr. 1133, aducând modificări consistente Legii calității în construcții și Legii cadastrului. Noile prevederi schimbă fundamental modul în care dezvoltatorii pot vinde locuințe aflate în construcție și introduc, pentru prima dată, obligația de a deschide în mod anticipat cărți funciare pentru viitoarele apartamente. Măsurile urmăresc protejarea cumpărătorilor, transparentizarea fluxurilor financiare și limitarea abuzurilor care au marcat piața în ultimii ani. Legea a fost promulgată prin Decretul nr. 1.119. 

Reguli noi pentru dezvoltatori: recepție doar cu utilitățile finale și carte tehnică completă

Modificările aduse Legii calității în construcții întăresc obligațiile dezvoltatorilor în faza de execuție a proiectelor. Astfel, recepția la terminarea lucrărilor va putea fi făcută doar împreună cu recepția branșamentelor la utilități. Sunt eliminate practicile prin care locuințele erau predate cumpărătorilor fără gaze, fără energie electrică finală sau cu racordări provizorii.

Documentația tehnică trebuie finalizată complet, cartea tehnică trebuie predată proprietarilor, iar branșamentele trebuie să fie autorizate și funcționale înainte de predarea imobilului. Prin aceste prevederi, autoritățile încearcă să elimine fenomenul „blocurilor terminate doar pe hârtie”.

Citește și: Scandalul Nordis schimbă legea! Ce reguli noi se pregătesc pentru dezvoltatori

Contracte mai sigure: promisiuni autentice și avansuri protejate într-un cont dedicat

Legea aduce reguli stricte pentru încheierea promisiunilor de vânzare a locuințelor. Contractele vor trebui semnate în formă autentică, la notar, și numai după ce autorizația de construire este notată în cartea funciară.

O schimbare majoră privește regimul avansurilor. Sumele plătite de viitorii cumpărători vor fi depuse într-un cont separat, exclusiv pentru lucrările proiectului. Dezvoltatorii nu mai pot utiliza acești bani pentru alte investiții, pentru achitarea datoriilor sau pentru finanțarea altor proiecte. Legea stabilește strict cum pot fi folosiți banii, iar utilizarea lor este condiționată de semnătura dirigintelui de șantier.

Acest mecanism limitează riscul ca avansurile să fie pierdute în caz de insolvență sau deturnate către alte destinații. Este pentru prima dată când avansurile cumpărătorilor sunt protejate într-un mod asemănător cu sistemele folosite în statele vestice.

Deschiderea anticipată a cărților funciare pentru apartamentele în construcție: o schimbare de paradigmă

Printre cele mai importante modificări se află introducerea procedurii prin care pot fi deschise cărți funciare individuale pentru apartamentele viitoare, încă din faza de construcție. Fiecare unitate locativă va avea propria carte funciară, cu mențiunea „bun viitor”, înainte de a fi ridicată fizic.

Această măsură schimbă radical modul în care se vând locuințele pe piață. Cumpărătorii nu mai rezervă „un drept de a cumpăra ceva ce încă nu există”, ci pot vedea exact ce unitate achiziționează încă din faza de șantier. Cărțile funciare provizorii pot fi actualizate pe parcurs, cu excepția situațiilor în care proiectul este modificat într-un mod care afectează suprafața sau amplasamentul locuinței deja contractate.

Măsura este considerată un mecanism de transparență juridică și urmărește reducerea riscurilor de promisiuni duble, supra-vânzări sau modificări unilaterale ale proiectelor.

Ce înseamnă aceste măsuri pentru cei care vor să cumpere un apartament

Pentru cumpărătorii de locuințe în faza de proiect, legea aduce o serie de protecții concrete. În primul rând, deschiderea anticipată a cărților funciare permite verificarea juridică a apartamentului exact din momentul rezervării. Dispare incertitudinea privind existența juridică a unității și sunt eliminate situațiile în care cumpărătorii descopereau târziu că apartamentul ales fusese modificat sau promis altcuiva.

În al doilea rând, avansurile sunt protejate în conturi dedicate, ceea ce limitează drastic riscul de pierdere a banilor în cazul în care dezvoltatorul întâmpină dificultăți financiare. Cumpărătorii nu mai depind de „seriozitatea” dezvoltatorului, ci de o procedură legală verificabilă.

În al treilea rând, predarea locuinței se va face doar cu utilitățile definitive funcționale, eliminând disconfortul și riscurile asociate racordărilor provizorii. Practic, oamenii primesc un apartament locuibil, nu unul „în curs de autorizare”.

De ce a fost necesară această modificare legislativă

Legea vine ca răspuns la numeroase probleme recurente din piața imobiliară. Cumpărătorii au fost, în ultimii ani, expuși unor riscuri financiare majore: avansuri pierdute în insolvențe, proiecte blocate, întârzieri masive, locuințe predate fără utilități sau modificări improvizate ale compartimentării.

Piața rezidențială a funcționat mult timp cu instrumente juridice insuficiente pentru protejarea cumpărătorilor. În lipsa unei baze cadastrale clare, apartamentele erau rezervate „pe planșă”, fără nicio garanție că vor avea aceleași caracteristici la final. De asemenea, avansurile erau vulnerabile, neexistând un control asupra utilizării lor.

Prin aceste modificări, România se aliniază practicilor europene, unde conturile escrow, evidențierea anticipată a unităților locative și limitarea utilizării banilor cumpărătorilor sunt proceduri standard.

O lege care va schimba modul în care funcționează piața rezidențială

Noua lege marchează o schimbare profundă pentru modul în care se construiește, se vinde și se recepționează locuințele în România. Prin obligațiile impuse dezvoltatorilor și prin protecțiile oferite cumpărătorilor, modificările legislative urmăresc profesionalizarea pieței și reducerea riscurilor pentru familiile care își investesc economiile într-o locuință nouă.

Documentul integral poate fi consultat în Monitorul Oficial nr. 1133 din 8 decembrie 2025.

  Fiți la curent cu ultimele noutăți. Urmăriți DCBusiness și pe Google News

Ţi s-a părut interesant acest articol?

Urmărește pagina de Facebook DCBusiness pentru a fi la curent cu cele mai importante ştiri despre evoluţia economiei, modificările fiscale, deciziile privind salariile şi pensiile, precum şi alte analize şi informaţii atât de pe plan intern cât şi extern.