Se sparge bula imobiliară? BNR avertizează asupra riscurilor ascunse!

Raportul BNR privind stabilitatea financiară arată că segmentul rezidențial menține, pe ansamblu, un nivel redus de risc, dar apar presiuni clare: încetinirea veniturilor, creșterea ratelor, supraîndatorarea potențială a gospodăriilor și stresul tot mai accentuat din piața imobiliară comercială. 

O piață care încetinește: cererea scade, dobânzile rămân sus, prețurile nu mai cresc în același ritm

După mai bine de un deceniu de creștere accelerată, piața imobiliară rezidențială traversează o perioadă de temperare. Dobânzile la credite rămân ridicate în contextul deficitelor publice mari și al riscurilor externe, iar acest lucru afectează direct numărul de noi împrumuturi ipotecare.

BNR arată că prognozele privind creșterea economică au fost revizuite în scădere pentru 2025, iar veniturile reale sunt presate de inflație și consolidare fiscală. Toate acestea limitează capacitatea populației de a accesa credite noi și reduc dinamica cererii în piața imobiliară. 

În același timp, prețurile locuințelor nu mai cresc în ritmul anilor precedenți, dar nici nu scad semnificativ. Piața se află într-o zonă de stagnare, în care cumpărătorii așteaptă dobânzi mai mici, iar dezvoltatorii sunt presați de costuri.

Citește și: Taxe şi impozite locuinţe, teren şi auto - Bucureşti 2026. Link

Calitatea creditelor ipotecare rămâne bună, dar riscurile cresc pe segmentul creditelor de consum

Una dintre veștile pozitive este că populația rămâne rezilientă pe componenta creditelor ipotecare. Rata creditelor neperformante pentru aceste împrumuturi este de doar 1,5%, potrivit BNR, unul dintre cele mai scăzute niveluri din portofoliile bancare. 

Chiar și așa, banca centrală avertizează că riscurile pot crește în 2026 din cauza presiunilor asupra veniturilor și a dobânzilor încă ridicate. În schimb, creditele de consum au o rată NPL mult mai mare, de 4,7%, ceea ce indică dificultăți pentru gospodăriile expuse la cheltuieli neesențiale sau la finanțare fără garanții.

În scenariul de bază al BNR, probabilitatea de nerambursare la creditele ipotecare rămâne la 0,2% în 2026, dar acest scenariu depinde de stabilitatea veniturilor populației și de absența unor șocuri economice externe.

Piața imobiliară comercială - epicentrul vulnerabilităților

Dacă populația rezistă, companiile se clatină. BNR avertizează că piața imobiliară comercială este unul dintre cele mai vulnerabile segmente ale economiei.

Rata creditelor neperformante pentru acest sector este de 5,7%, mult peste cea pentru creditele ipotecare acordate populației, și în creștere față de anul precedent. 

Motivul principal: încetinirea economică, costurile operaționale ridicate și scăderea cererii pentru spații de birouri sau comerciale în anumite regiuni. În plus, multe firme se confruntă cu probleme majore de lichiditate, iar disciplina la plată în economie s-a deteriorat semnificativ.

În timp ce locuințele au încă cerere naturală, piața de birouri și spații comerciale se află într-un proces de ajustare, cu riscul unei supraproducții în anumite orașe și al scăderii valorii activelor.

Investițiile imobiliare, afectate de întârzierile PNRR și de presiunea financiară a statului

Sectorul imobiliar este influențat direct de investițiile publice în infrastructură, de accesul la fonduri europene și de stabilitatea fiscală. Dar România a absorbit doar 10,7 miliarde de euro din PNRR, sub 40% din suma totală, iar revizuirea din octombrie 2025 a eliminat proiecte de infrastructură critice. 

Aceste întârzieri se traduc în:

- infrastructură nefinalizată în zonele de dezvoltare imobiliară

- incertitudine pentru investitori

- creșterea costurilor de construcție

- reducerea ritmului proiectelor noi

În plus, presiunea bugetară a statului, aflat în deficit de 8,4% din PIB, limitează investițiile publice care ar trebui să susțină dezvoltarea urbană.

Indicatorii financiari ai companiilor din construcții: tensiuni în creștere

Companiile din construcții sunt printre cele mai afectate de costurile materiale și de forță de muncă, care au crescut puternic în ultimii ani. În 2024, costurile totale ale firmelor nefinanciare au crescut cu 5,4%, în timp ce costurile cu personalul au urcat cu 12,9%. 

Marjele se comprimă, iar multe companii se finanțează scump, prin credit furnizor, într-o economie cu discipline la plată slabe. În plus, 27% din datoriile totale ale firmelor aparțin companiilor subcapitalizate — categorie frecvent întâlnită în construcții.

Aceste probleme se traduc în întârzieri, proiecte amânate și dificultăți la rambursarea creditelor.

Populația, încă rezistentă, dar expusă la riscuri viitoare

BNR notează că populația are o avuție netă în creștere, de +7,9% anual, ceea ce consolidează reziliența gospodăriilor. 

Totuși, banca avertizează că stagnarea veniturilor reale și inflația persistentă pot eroda această stabilitate, mai ales în rândul celor care au credite semnificative sau intenționează să achiziționeze locuințe în 2026.

Dacă dobânzile nu scad suficient de repede sau dacă economia încetinește mai mult decât se estimează, presiunea asupra pieței imobiliare poate deveni severă.

Concluzie: piață echilibrată în aparență, presiuni în creștere în profunzime

Privită din exterior, piața imobiliară rezidențială pare stabilă, cu prețuri relativ constante și credite ipotecare în parametri. Dar o privire în profunzime arată tensiuni: încetinirea cererii, presiunea pe firme, vulnerabilitățile din piața comercială și riscurile macroeconomice legate de deficite și dobânzi.

Pentru 2026, evoluția va depinde decisiv de:

- scăderea dobânzilor

- stabilitatea veniturilor populației

- investițiile publice și europene

- evoluția economiei UE

- situația geopolitică externă

Piața imobiliară intră într-o perioadă de tranziție, în care echilibrele fragile pot fi ușor perturbate.

  Fiți la curent cu ultimele noutăți. Urmăriți DCBusiness și pe Google News

Ţi s-a părut interesant acest articol?

Urmărește pagina de Facebook DCBusiness pentru a fi la curent cu cele mai importante ştiri despre evoluţia economiei, modificările fiscale, deciziile privind salariile şi pensiile, precum şi alte analize şi informaţii atât de pe plan intern cât şi extern.