Turbulențe majore pe piața imobiliară din Europa

De la un proces de refinanțare complicat pentru o clădire de birouri din City of London la vânzarea tensionată a Commerzbank Tower din centrul financiar al Germaniei, investitorii se străduiesc să găsească modalități de a umple golurile de finanțare în timp ce piețele de creditare sunt blocate de creșterea rapidă a ratelor dobânzilor.

Împrumuturi, obligațiuni și alte datorii în valoare totală de aproximativ 1.900 de miliarde de euro - aproape cât economia Italiei - sunt garantate cu proprietăți comerciale sau extinse către proprietari din Europa și Marea Britanie, potrivit Autorității Bancare Europene, unui studiu realizat de Bayes Business School și datelor compilate de Bloomberg. 

Aproximativ 20% din această sumă, adică aproximativ 390 de miliarde de euro, vor ajunge la scadență în acest an, iar criza iminentă marchează primul test real al reglementărilor concepute după criza financiară mondială pentru a limita riscurile legate de împrumuturile imobiliare. Aceste norme ar putea sfârși prin a face ca o corecție să fie mai abruptă și mai abruptă. 

Partea bună a crizei din 2008

Creditorii din Europa vor fi impulsionați de noile reglementări să acționeze mai agresiv în privința creditelor neperformante. De asemenea, aceștia se află într-o situație mai bună decât în timpul ultimei crize imobiliare de acum mai bine de un deceniu, așa că ar putea fi mai puțin înclinați să lase problemele să se agraveze. Acest lucru pune povara pe umerii împrumutaților. 

În urma crizei financiare din 2008, majoritatea băncilor au fost reticente în ceea ce privește recuperarea creditelor neperformante, deoarece acest lucru ar fi dus la pierderi uriașe - o practică numită "extend and pretend". În conformitate cu noile norme privind creditele neperformante, creditorii vor trebui să constituie provizioane pentru pierderile așteptate, mai degrabă decât pentru cele acumulate. Acest lucru înseamnă că sunt mai puțin încurajați să stea liniștiți și să spere că valoarea activelor își revine. 

Până în prezent, evaluările nu au scăzut suficient de mult pentru ca datoriile de rang superior - împrumuturile deținute în general de bănci - să fie sub apă, dar acest lucru s-ar putea schimba în curând. Proprietățile comerciale din Marea Britanie evaluate de CBRE Group Inc. au scăzut cu 13% anul trecut. Declinul s-a accelerat în a doua jumătate a anului, brokerul înregistrând o scădere de 3% numai în luna decembrie. Analiștii de la Goldman Sachs Group Inc. au prognozat că declinul total ar putea depăși 20%. 

În acest caz, băncile ar putea acționa înainte ca prețurile să scadă și mai mult și să riște pierderi din credite, forțând proprietarii îndatorați să apeleze la alternative dificile. Problemele devin și mai spinoase pentru cei care se confruntă cu scadențele datoriilor. Creditorii reduc suma din valoarea unei proprietăți pe care sunt dispuși să o împrumute. Acest lucru înseamnă că o evaluare mai mică ar putea acționa ca o dublă lovitură, crescând deficitul de finanțare.

Unde este epicentrul crizei

Experții în domeniu sunt de părere că apetitul băncilor este mai scăzut și va fi și mai scăzut până când va exista un semn că piața a atins la cel mai jos nivel. Noile reglementări obligă băncile să se ocupe de creditele neperformante iar o modalitate de a rezolva problemele este de a le face problema altcuiva.

Suedia a fost până acum epicentrul crizei, cu o scădere a prețurilor locuințelor de 20% față de nivelurile maxime. Firmele imobiliare cotate la bursă din această țară au pierdut 30% din valoare în ultimele 12 luni, iar banca centrală suedeză și Autoritatea de supraveghere financiară au avertizat în repetate rânduri asupra riscurilor care decurg din datoriile imobiliare comerciale.

Scăderea valorii proprietăților imobiliare ar putea declanșa un efect de domino, deoarece cererile de garanții mai mari ar putea forța vânzarea în dificultate, potrivit lui Anders Kvist, consilier principal al directorului FSA.

În timp ce există unele zone de stabilitate, cum ar fi în Italia și Spania, care au fost afectate mai puternic după criza financiară globală, Marea Britanie se prăbușește și există semne că Germania ar putea fi următoarea care se va zdruncina. 

Partea bună a lucrurilor este că există mai multe opțiuni disponibile pentru investitorii imobiliari aflați în dificultate. Entități precum fondurile de credit închise s-au extins în mod constant în ultimul deceniu. În mod colectiv, asigurătorii și alți creditori alternativi au avut o pondere mai mare de noi împrumuturi imobiliare din Marea Britanie decât marile bănci ale țării în prima jumătate a anului trecut, potrivit sondajului Bayes. 

În următoarele 18 luni, investitorii vor vărsa o sumă record de bani în așa-numitele fonduri oportuniste care fac pariuri imobiliare mai riscante, a declarat Howard Lutnick, directorul executiv al Cantor Fitzgerald, la Forumul Economic Mondial de la Davos, săptămâna trecută. Această tendință va contribui la accelerarea revenirii piețelor imobiliare comerciale, a spus el.

Aceste noi instrumente ar putea face ca turbulențele să fie mai de scurtă durată decât în trecut, când băncile păstrau creditele neperformante ani de zile. Louis Landeman, analist de credite la Danske Bank din Stockholm, se așteaptă ca resetarea să fie relativ ordonată, debitorii având suficient timp pentru a lua măsuri de contracarare.

  Fiți la curent cu ultimele noutăți. Urmăriți DCBusiness și pe Google News

Ţi s-a părut interesant acest articol?

Urmărește pagina de Facebook DCBusiness pentru a fi la curent cu cele mai importante ştiri despre evoluţia economiei, modificările fiscale, deciziile privind salariile şi pensiile, precum şi alte analize şi informaţii atât de pe plan intern cât şi extern.